Herr Hegedüs, Sie sind 10 Jahre Vorstandsvorsitzender der Sparkasse Allgäu in Kempten. Wie hat sich in dieser Zeit Ihr Blick auf den gewerblichen Immobilienmarkt verändert?
Das Erste, was mir hierzu einfällt, ist natürlich der enorme Preisanstieg. Das ist eine Entwicklung, die wir im Bereich Gewerbe- wie auch im Segment Wohnungsbau sehen. Parallel dazu steigen die Nutzungsentgelte. Das macht gewerblich oder teilgewerblich genutzte Immobilien – auch aufgrund fehlender Alternativen – zu einer gesuchten Anlageform, gerade auch unter Renditeaspekten. Das Zweite: In den letzten 10 Jahren hat sich die Substanz und Qualität neuer, gewerblicher Immobilien stark erhöht. Stichworte sind hier u. a. nachhaltiges Bauen und Planen, z. B. im Hinblick auf Materialien und Energieverbrauch, die stärkere Betrachtung der Lebenszykluskosten, wie die Bedeutung von Immobilien zur Steigerung der Arbeitsplatzattraktivität. Die nachhaltige Immobilie ist heute ein Aushängeschild, das wirkt sich auch auf die Baupreise und letztlich Wertstabilität aus. Wenn man die beiden genannten Punkte zusammenfasst ist klar, dass Investitionen in Immobilien bei der Anlagestrategie einer Sparkasse eine zunehmende Rolle spielen. Bei der Sparkasse Allgäu haben wir hier schon vor Jahren zumindest ein Stück weit umgedacht: Wertpapieranlagen stabil halten, das Wachstum findet in Immobilieninvestitionen statt.
Ist die Preisentwicklung nicht eine Folge „billigen Geldes“? Andersrum: Können mögliche Zinsanhebungen die Preise an den Immobilienmärkten zurückdrehen und damit die langfristig sichere Anlage gefährden?
Nein, das glaube ich nicht. Wir haben eine nie dagewesene Geldversorgung der Volkswirtschaft. Das heißt, auch wenn die EZB das Geldvolumen reduzieren sollte und dann im Prinzip die Zinsen steigen, ist immer noch genug Geldvermögen vorhanden, die Nachfrage in dem Segment hochzuhalten. Auch die derzeitig steigende Inflation ist aus meiner Sicht eher „importiert“, bspw. durch Preissteigerungen aus der Corona-Krise, und nicht substanziell. Aus meiner Sicht ist daher wenig Luft für langfristig reduzierte Werte im Immobilienmarkt.
Welche Rolle nimmt in Ihrer Betrachtung das Thema „sparkasseneigene Immobilien“ ein?
Die Bedeutung aller Sparkassenstellen, ob Filiale oder Hauptstelle hat sich erheblich geändert, einfach aufgrund des Kundenverhaltens. Vor rund 10 Jahren kamen Kunden noch ca. einmal im Monat zu uns. Heute, in Zeiten von mobilem und Home-Banking sehen wir unsere Kunden durchschnittlich noch einmal im Jahr. Eine Entwicklung, die überdies noch im Gang ist und die Frage aufwirft: Wo wollen oder müssen wir noch präsent sein und wie wollen wir die verbleibenden Immobilien optimal nutzen und gestalten? Unsere Präsenz in der Fläche haben wir in den letzten Jahren halbiert; die Sparkasse Allgäu hatte 2012 noch 66 Filialen, heute sind es 33 besetzte Filialen. Für die verbleibenden Standorte ist uns maximale Flexibiltät wichtig – das heißt: Miete statt Eigentum. Wir haben also in den vergangenen Jahren eine Vielzahl sparkasseneigener Immobilien verkauft und sind dann zur Miete geblieben, dabei haben wir oft auch Flächen reduziert. Aber natürlich gilt: Sparkassenfilialen werden weiterhin wichtig und auch präsent in der Fläche sein.
Wenngleich die Sparkasse Allgäu in den letzten Jahren viele eigengenutzte Immobilien in ihrem Geschäftsgebiet veräußert hat, rät Manfred Hegedüs davon ab, eigene unbebaute Grundstücke zu verkaufen: "Große Flächen, die man hat, sollte man behalten. Man weiß nie, was man morgen benötigt."
Was machen Sie denn mit den Erlösen aus den Immobilienverkäufen?
Wir reinvestieren – am liebsten sofort und am liebsten in Immobilien oder in die eigenen Hauptstellen, die wir weiterentwickeln werden. Allerdings suchen wir für die Reinvestition größere Einheiten, mit einem guten Mietermix, die wir idealerweise gar nicht selbst verwalten müssen. Gerne auch eine Wohnimmobilie, ein Ärztehaus, Einzelhandel oder ein Mix aus allem. Diese Objekte, das muss man klar sagen, sind in unserer Region auch für die Sparkasse nicht immer einfach zu bekommen, zumal wir unter klaren Renditeaspekten investieren und natürlich mit anderen Interessenten im Wettbewerb stehen.
Stichwort Hauptstelle – die bleiben im Portfolio?
Ja, auf jeden Fall. Zum einen wollen wir natürlich an den wichtigen Standorten Präsenz und Stärke zeigen. Dazu bieten Hauptstellen durch ihre Größe und meist gewachsene innerstädtische Lage hervorragende Möglichkeiten, die Immobilie attraktiv weiter zu entwickeln. Das kommt den Menschen in der Region wie auch unserer wirtschaftlichen Substanz zugute und stärkt letztlich das eigene Immobilienportfolio. Das heißt aber nicht, dass wir auch bei Hauptstellen über Effizienzverbesserungen nachdenken müssen, organisatorisch und kostenmäßig zum Beispiel bei Marktfolgebereichen, aber auch bei internen Flächenoptimierungen. Bei der Sparkasse Allgäu gibt es zum Beispiel nur noch offene, flexibel nutzbare Bereiche, keine Zellenbüros oder Ähnliches mehr. Das schafft eine attraktive Arbeitsumgebung und kommt auch dem Thema „New Work“ entgegen. Mitarbeiter, die neben den Homeoffice-Tagen in der Sparkasse arbeiten, suchen ausdrücklich den Austausch mit Kunden, Kollegen und im Team – dazu sind offene Flächen optimal. Die Einzelbüro-Arbeit wird dann bevorzugt zu Hause erledigt. Hier waren wir in der Vergangenheit bei der Planung und Gestaltung unserer Flächen mutig – heute zahlt es sich aus.
Wie managen Sie den Aufbau Ihres Immobilienportfolios und wie sind die Ankaufskriterien?
Als wir entschieden hatten, uns am Immobilienmarkt zu engagieren, haben wir die ersten Objekte durch die Sparkassenstiftung gekauft, da hatten wir zu diesem Zeitpunkt größere Wiederanlage-Notwendigkeiten. In der Stiftung gibt es allerdings auch klare Vorschriften für die Kapitalanlage und wir waren daher in eher kleineren Einheiten und Spielräumen unterwegs. Für unsere ersten größeren Vorhaben haben wir jetzt die Immobilienmanagement Allgäu GmbH & Co. KG als 100%-ige Tochterunternehmung der Sparkasse gegründet. Diese hat einen eigenen Geschäftsführer, künftig auch eigene Mitarbeiter. Mit dieser Gesellschaft wollen wir zukünftig rund 20 Millionen Euro pro Jahr investieren, idealerweise in ein oder zwei Einzelimmobilien, um mittel- bis langfristig Immobilienvermögen aufzubauen. Klassische Ankaufskriterien haben wir nicht, dafür ist der Markt für relevante Immobilien im Allgäu auch zu klein. Potenzielle Ankäufe besprechen wir aber immer im Verwaltungsrat, auch weil dort viele Menschen mit hohem Sachverstand rund um Immobilien vertreten sind, die sich zudem in der Region hervorragend auskennen.
Gibt es konkrete Beispiele für Immobilien-Projekte Ihres Hauses und was planen Sie?
Ein gutes Beispiel ist das Ärztehaus hier in Kempten, das wir für rund 20 Mio. Euro erworben haben. Es ist strategisch gut gelegen, leicht anfahrbar, solide und nachhaltig gebaut und es bestehen langfristige Mietverträge mit unterschiedlichen Parteien. Außerdem ist ein neues Objekt geplant, für das wir das Grundstück bereits lange im Bestand und vor langer Zeit bezahlt haben. Dieses befindet sich in einer guten Lage und dadurch ist eine sehr gute Rendite zu erwarten.
Mehr investieren würden wir gerne in einen Mix aus Mobilien- und Immobiliengeschäft, vor allem im Bereich Infrastrukturvorhaben. Leider gibt es hier sehr wenig Angebot.
Welche Erfahrungen nehmen Sie aus dem Projekten mit? Was würden Sie anderen Instituten oder Vorstandskollegen raten, die sich mit ähnlichen Themen befassen?
Die Entscheidung, in Immobilieninvestments einzusteigen, war genau richtig. Natürlich hätten wir, wäre diese Entscheidung früher oder schneller getroffen worden, noch etwas günstiger einsteigen und direkt in größere Immobilien investieren können. So konnten wir uns aber in den letzten Jahren Know-how aneignen und Kapazitäten aufbauen, beispielsweise über unsere Immobiliengesellschaft. Das war für uns der richtige Weg und ich glaube, das könnte für andere Häuser auch passen.
Wenn ich einen Ratschlag geben soll: Kauft nicht alleine und fangt nicht ohne Experten an, Projekte anzugehen. Wenn ein Objekt in der engeren Wahl ist, liefert ein externer Partner wertvolle Dienste. Gerade in bautechnischen Fragen sollte man sich auf unabhängige Experten verlassen, wir haben hier mit der DAL sehr gute Erfahrungen gemacht. Und wenn es nur dazu da war, ein gutes Gefühl bei dem Projekt zu behalten.
Ein letzter Punkt für uns: Jede Sparkasse sollte die Region fördern. Als Sparkasse Allgäu nehmen wir daher in Kauf, dass in anderen Regionen ggf. passendere Investments verfügbar sind, aber wir wollen unsere Mittel in der Region lassen. Das macht unsere Immobilienstrategie für uns auch gegenüber Fonds überlegen, wo die Regionalität eben nicht gegeben ist, wir wollen aber vor allem ‚unser Allgäu‘, unser Geschäftsgebiet, fördern.
Letzte Frage: Sie leiten das regional führende Institut in Deutschlands ältester Stadt, zudem in einer der Top-Ferienregionen in Deutschland. Welche Immobilien, um beim Thema zu bleiben, sollte man sich in Kempten und Umgebung unbedingt einmal angesehen haben?
Ganz sicher die Residenz, übrigens direkt gegenüber unserer Sparkasse. Das Gebäude selbst ist hervorragend erhalten und die Gartenanlage wie auch der Hof inklusive der Orangerie sind einer meiner Lieblingsplätze in Kempten. Außerdem sollte man sich die Basilika St. Lorenz auf jeden Fall anschauen, eine wunderschöne Barockkirche. Sie wurde vor kurzem modernisiert und hat, mit Hilfe vieler Spenden von Allgäuerinnen und Allgäuern, aber auch aus unserem Haus, eine Renovierung ihrer drei Orgeln bekommen. Ein Blick in die Altstadt und das Rathaus darf bei einem Besuch in Kempten auch nicht fehlen. Wer an Stadt- und Projektentwicklung interessiert ist, für den lohnt sich aktuell ein Besuch auf dem Berliner Platz.
Herr Hegedüs, wir danken Ihnen für das Gespräch.
